中国房价大跌已成定局

嘉发民

中国房价大跌已成定局
　　
　　作者：牛刀  文章来源：作者博客  点击数：1168  更新时间：2007-11-26
　　中国房价大跌已成定局
　　
　　
　　牛刀
　　
　　
　　牛刀您好：您的文章写得很有意思，本人居住在中等城市，我这的房价刚上3000，能不能谈谈中小城市房价的走式?
　　
　　
　　在我的博客上这样内容的留言，大约有7条，再不回复，实在对不起网友。但是，要回复这样的留言又确实很难，好在温哥在新加坡的讲话基本上把未来五年中国房地产的大势确定了，因此才有了我的这篇博客。
　　
　　
　　我的好友社科院专家曹建海先生已经全面解读了政府的思路，站的很高，看得很远。因此，我只想就微观的东西做点补充，一方面回答了网友的提问，一方面就目前的市场走向做一个基本的判断。是焉非焉，相信很快就有公论。
　　
　　
　　说中国房价大跌已成定局，首先要搞清楚何为大跌。中国很大，国务院早在1999年就确定了大的城市为79个，随着这么多年中国城市化进程的加快，珠三角城市群，长三角城市群，环渤海城市群风起云涌，应该是早就突破了这个数据。就目前而言，中国一线城市的均价在13000左右，二线城市（杭州等个别城市除外）均价在5000元至7000元，三线城市均价在2200至3000元左右。因此，中国城市房价的落差是特别大的，从这里也可以看出中国城市化发展的不平衡，资源过度向一线城市集中，而忽视了众多的三线城市和一些新兴的县城。就均价水准而言，一年下跌15%即为大跌，在投机过度的深圳和广州北京上海的部分区域，一年跌去30%到50%即为大跌。
　　
　　
　　那么，为什么讲中国房价大跌已成定局呢？首先是温哥的讲话。我的理解是，未来五年，中国政府每年投入数百亿兴建廉租房，并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%，不仅满足了刚性需求，也对房价起到了平抑作用。其实，这里的70%是政府对民众的补课，比例不是高了而是低了，本应做到90%，可能考虑到区域间的不平衡和已经批出去的住宅用地太多，加上地方政府财政上的影响等因素才定为70%的。就是只有70%，也足以拉底房价。
　　
　　
　　其次，中国城市居民收入偏低，在中国经济高速增长的时候，城市居民的总体收入在GDP中还下降了12%，这就是为什么民众没有享受到经济繁荣的一个主要原因。就一线城市而言，主流购房群体为25岁至45岁的白领阶层，他们的平均收入上海为最高，只有5328元，相对13000元的房价，要20年不吃不喝才能买一套90平方米的房子，这样的高房价能维持多久实在是一个问题。上海尚且如此，深圳北京广州就更不用说了。这种因素将决定一线城市的房价非降不可。
　　
　　
　　第三，中国的金融业对房地产产生了高度的警觉。中央政府的宏观调控在方向和手段上都是正确的，连续九次加息和将银行准备金利率上调到历史高点，并且还有上调的空间，这就意味着央行力挤楼市泡沫的决心和打击楼市投机的立场。从宏观层面分析，人民币对美元的自卫反击战已经打响，鹿死谁手还不得而知，但是，美国人民并不想经济陷入萧条，中国人民也不甘于财富被掠夺，未来五年的汇率有一个胶着状态，再加上中国政府的一道道限外令，维持现有汇率水准是可以预期的。在国内，用加息的手段来抑制CPI的增长，有效化解通货膨胀，也成了上下一致的共识。紧缩银根是房地产商和众多炒家必须面对的。楼市的投机市场一旦溃败，房价雪崩也成了必然。
　　
　　
　　第四，让我们先来看看温哥的讲话：中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。先不谈每年新增人口，需要住房的是3900万人，按两人一户来算，是2000万户不到。还有413万大中专毕业生，就算每年新增200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共19。8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，还有全国另外上百个城市呢？开发面积不少于20亿平方米。如果说刚性需求，现在的开发量已经过大了，再看看深圳那么多豪宅区，晚上连四成的亮灯率都不到，就不难理解炒家一人拥有30套，50套，100套甚至1000套房是怎么回事了。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。在深圳，供过于求的一个显具标志就是，库存积压一手房源超过50000套，而现在已经超过40000套，快达到历史的顶点。
　　
　　
　　综观以上四个方面，中国房价大跌已成定局，不仅仅是一线城市，也包括二三线城市。
　　
　　
　　
   
   
   
   
   
   
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